各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局（公司）：

　　经区政府研究同意，现将《2018年昌平区老旧小区综合整治试点工作实施方案》印发给你们，请认真组织落实。

　　
北京市昌平区人民政府办公室
　　2018年4月27日

　　 

　　 

　　 

　　2018年昌平区老旧小区综合整治试点工作

　　实施方案

　　 

　　为认真落实市政府办公厅《关于印发〈老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)〉的通知》（京政办发〔2018〕6号）要求，进一步健全老旧小区服务治理体系，试点开展综合整治工作，不断改善人居环境，特制定本实施方案。

　　一、指导思想

　　全面贯彻落实党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心，遵循《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，按照自下而上、以需定项、理顺机制、强化服务、标本兼治、完善治理的原则，健全完善老旧小区各类配套设施，补齐短板，优化功能，提升环境，解决好群众最关心、最直接、最现实的问题，实现法治、精治、共治，努力把老旧小区打造成居住舒适、生活便利、整洁有序、环境优美、邻里和谐、守望相助的美丽家园，为建设国际一流科教新区提供支撑。

　　二、整治原则、范围和内容

　　（一）整治原则

　　1.政府主导、社会参与。理顺业主、市场和政府的关系，将政府管理转变为公共治理，政府搭建平台，引导市场主体参与老旧小区综合整治；突出业主责任，引导业主参与决策和监督综合整治实施过程，在综合整治完成后建立符合老旧小区实际的管理模式。

　　2.综合改造、突出重点。综合整治项目实施坚持总体规划、资金整合、因地制宜，将抗震节能综合改造、上下水改造、架空线入地及规范梳理、补建停车位、增设电梯等作为改造重点。

　　3.自下而上、以需定项。充分尊重业主意愿，根据业主需求确定老旧小区改造项目和内容，在业主同意承担相应责任和费用的前提下，做到应改尽改。

　　4.整治在前、改造在后。综合整治项目实施前先行整治纠正小区内违法建设和违法行为等，取得效果后再实施综合改造，规范管理。

　　5.区级统筹、属地为主。区政府加强政策、资金和资源的统筹保障，各行业主管部门制定老旧小区综合整治涉及的行业政策及标准，并进行指导、监督和检查。属地镇政府（街道办事处）加强老旧小区综合整治过程管理，推进综合整治项目顺利实施。

　　6.责任共担、依法实施。老旧小区综合整治要在业主签订改造协议的情况下，属地镇政府（街道办事处）予以支持推进，充分调动参与各方的积极性、主动性，建立政府、业主、市场主体责任共担机制，依法推进整治工作。

　　（二）整治范围

　　1990年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区，1990年以后建成、住宅楼房性能或节能效果未达到民用建筑节能标准50%的小区，以及经鉴定部分住宅楼房已成危房且没有责任单位承担改造工作的小区。“十二五”期间已完成抗震节能改造，但基础设施、基本功能仍存在不足，或物业管理不善的小区。

　　2018年老旧小区综合整治试点工作重点为：

　　1.“十二五”期间已招标未完成抗震节能改造的19栋楼房。

　　2.设立确定的7个试点小区，包括回龙观镇北郊农场家属院小区、北京农学院家属院小区、东小口镇回南家园小区、北七家镇蓬莱公寓小区、城北街道永安里小区、南口镇南辛路7号院小区、南口镇新西广街小区，共计111栋楼。其中南口镇新西广街小区、南辛路7号院小区属“十二五”期间已完成部分抗震节能改造，但基础设施、基本功能仍存在不足的小区。试点小区若因业主意愿或前期整治等问题不能达到改造条件，将进行调整。

　　（三）整治内容

　　主要实施“六治七补三规范”，即：治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线，补抗震节能、补市政基础设施、补停车设施、补居民上下楼设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力，规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用。具体整治内容采用菜单式安排，包括基础类和自选类，基础类内容必须进行改造整治，自选类内容根据居民意愿进行改造整治。

　　三、组织实施

　　（一）完善组织实施体系

　　建立昌平区老旧小区综合整治工作联席会议制度，全面协调统筹推进全区老旧小区综合整治工作，研究解决工作推进中遇到的问题。联席会议由主管副区长牵头，区住房城乡建设委主任为召集人，成员单位包括区住房城乡建设委、区发展改革委、区城市管理委、区教委、区国资委、区卫生计生委、区财政局、市公安局昌平分局、区信访办、区综治办、市规划国土委昌平分局、区园林绿化局、区水务局、区质监局、区城管执法监察局、区地震局、区残联、昌平消防支队、昌平供电公司、昌平自来水公司、区邮政局、北京燃气昌平有限公司、联通昌平分公司、移动昌平分公司、歌华有线昌平分公司，各镇政府（街道办事处）。

　　联席会议办公室设在区住房城乡建设委，办公室主任由区住房城乡建设委主任兼任。

　　（二）建立健全老旧小区治理体系

　　各镇政府（街道办事处）作为本辖区老旧小区综合整治工作的责任主体及实施主体，应建立健全政府主导、居民自治、社会力量协同的小区治理体系。通过业主认可的方式成立业主委员会、小区议事协调委员会等组织，确定综合整治内容、小区管理模式、物业服务企业、标准及费用。鼓励业主委员会和物业服务企业等全程参与老旧小区综合整治，协助做好入户调查、了解民意、宣传动员等工作，并提出合理化建议。难以成立业主委员会等组织的，由属地镇政府（街道办事处）组织确定综合整治内容、小区管理模式、物业服务企业、标准和费用。暂时没有条件实施物业管理的老旧小区，应实行准物业管理，在清扫保洁、安保巡查、维修养护、垃圾分类等方面予以规范。对已完成综合整治的老旧小区，由属地镇政府（街道办事处）组织将小区内公共区域供（排）水、供电、供气、供热等专业管线移交相关专业公司管理维护。

　　（三）编制实施计划

　　各镇政府（街道办事处）要对本辖区老旧小区开展全面排查，摸清情况，建立台帐，结合小区实际和居民意愿，确定整治项目，做好项目储备，并在此基础上编制年度计划，报送区老旧小区综合整治办公室。区老旧小区综合整治办公室汇总编制全区年度老旧小区综合整治计划，报经市联席会议审议后下达各镇政府（街道办事处）组织实施，并根据实际情况进行动态调整。

　　（四）加强规划统筹

　　区老旧小区综合整治办公室和市规划国土委昌平分局要落实人口和建设规模双控要求，指导各镇政府（街道办事处）对照《北京城市总体规划（2016年-2035年）》和区域控制性详细规划，梳理老旧小区周边空间资源，确定老旧小区整治范围和具体实施项目，可将相邻老旧小区进行统筹整治。各镇政府（街道办事处）对整治区域内空间资源要进行统筹规划，按照提升功能、留白增绿原则，优先配建养老和社区活动中心等便民设施；对无法独立建设公共服务设施的，可根据实际情况利用疏解整治腾退空间就近建设区域性公共服务中心，辐射周边多个老旧小区。各镇政府（街道办事处）要在规划部门指导下编制改造设计方案，并在老旧小区内进行公示；要明确老旧小区新增建筑物功能和服务对象，保证其服务于小区居民。简易楼和没有加固价值的危险房屋，可通过解危排险、拆除重建等方式进行整治。

　　（五）具体组织实施

　　区老旧小区综合整治办公室通过公开招标的方式确定1家具有工程全过程管理资质的企业作为投资主体，负责资金筹措、前期准备、统筹组织工作，并在区老旧小区综合整治办公室的指导下具体开展协调、控制等工作。全过程管理公司可将市区两级资金作为老旧小区综合改造资金，依托区政府确定的改造区域内相关公共资源，搭建投融资平台，吸引社会资本参与自选类改造。各镇政府（街道办事处）作为实施主体，按照国家相关的法律法规，组织实施已确定老旧小区的综合改造，并加强工程全过程管理，做到质量、安全、工期相统一。

　　四、工作步骤

　　2018年老旧小区综合整治工作分为3个阶段进行实施：

　　（一）项目管理准备阶段（2018年4月）

　　区老旧小区综合整治办公室通过公开招标的方式确定全过程管理公司、项目招投标管理公司、项目设计公司、项目审计公司等全区性的项目管理单位，确保项目管理工作顺利进行。

　　（二）项目前期准备阶段（2018年5月、6月）

　　各镇政府（街道办事处）牵头在老旧小区先行启动改造区域内违法建筑拆除等综合治理工作，为实施小区改造提升创造条件；进行民意调查，确定改造项目内容，完成改造方案的规划设计、项目立项、施工、监理单位招投标、工程建设手续办理、资金筹措方案等，为工程顺利开工创造全部条件；明确小区管理方式，完善小区管理体系预案。

　　（三）工程实施和移交阶段（2018年7月起）

　　7月，施工单位进场施工，全过程管理公司负责对施工全过程的协调、检查及信息报送等工作；各镇政府（街道办事处）负责施工全过程中安全督导、居民信访及各类问题的协调，组织产权单位、物业管理单位、居民代表参与工程管理，并严格按照建筑工程项目管理规范组织项目施工，加强施工督导和安全巡视，对代表提出的合理化建议督促落实，确保按计划推进改造工作。

　　项目改造完成后，各镇政府（街道办事处）组织专业验收，归集整理工程档案资料，做好移交准备工作。产权单位、物业管理单位、居民代表对改造项目现场验收。全过程管理公司对已完成项目组织验收核查，针对验收中提出的问题要及时整改，为顺利移交奠定基础。

　　12月，区老旧小区综合整治办公室协调各镇政府（街道办事处）组织将改造项目向相关管理主体整体移交并签订质保协议，同时组织开展改造整体工作居民满意度抽样调查，认真总结经验，形成老旧小区改造可借鉴可复制的规范长效管理模式。

　　五、实施保障

　　（一）完善政策措施

　　区老旧小区综合整治办公室要运用信息化手段，建立健全老旧小区数据库，对综合整治项目进行动态监督和精细化管理，根据老旧小区实施专业化物业服务的资金支持和奖励措施，进一步推动建立健全物业管理长效机制。区城市管理委会同各镇政府（街道办事处），结合环卫体制机制改革，吸引社会力量参与老旧小区垃圾清洁站新建、改造和运营工作，通过有效市场竞争，提高垃圾处理效率；统筹协调老旧小区公共区域架空线入地和燃气、热力、上下水管网及设施设备改造工作，推进项目顺利实施。各专业公司做好老旧小区市政管线接收管理和维护工作，提高最后一公里服务保障水平。

　　（二）加大资金支持

　　区财政局要根据市区两级资金分担比例，按照整治计划同步保障配套资金并统筹使用。区老旧小区综合整治办公室负责制定吸引社会资本参与老旧小区综合整治的具体措施，建立受益者付费机制。

　　（三）优化手续办理

　　各行业管理部门要严格按照简化手续的要求，明确水、电、气、热等改造审批条件，做好业务指导，提高审批效率；区老旧小区综合整治办公室要会同行业管理部门，进一步优化验收程序，推动项目尽早投入使用。

　　（四）加强监督检查

　　区老旧小区综合整治办公室要组织相关行业主管部门加强对老旧小区综合整治工作的指导、监督和检查，对各镇政府（街道办事处）征求民意、编制方案和实施整治情况，定期开展察访核验，进行效果评价。区住房城乡建设委和各镇政府（街道办事处）要切实加强工程质量和施工安全监管，加强资金审核和审计，保障质量安全、资金安全，切实把老旧小区整治项目打造成安全工程、放心工程、暖心工程。

　　（五）强化宣传动员

　　区住房城乡建设委和各镇政府（街道办事处）要深入总结老旧小区综合整治成效，大力宣传老旧小区综合整治的重大意义，认真听取群众意见建议，动员广大居民主动配合和积极参与，引导群众参与决策、参与监督，共同维护整治成果，努力营造良好社会氛围。

　　 

　　附件：老旧小区综合整治菜单　

附件

老旧小区综合整治菜单

范围	类别	改造内容
楼本体	基础类	拆除违法建设
		整治开墙打洞
		清理群租
		地下空间治理
		经鉴定不满足抗震设防要求的楼栋同时进行抗震加固和节能改造
		性能或节能效果未达到民用建筑节能标准“ 50% ”的楼房进行节能改造
		根据实际对楼内水、电、气、热、通信、防水等设施设备进行改造
		进行空调规范整理、楼体外面线缆规范整理
		对楼体进行清洗粉刷
		拆除楼体各层窗户外现有护栏，对一层加装隐形防护栏
		光纤入户改造
		完善无障碍设施
	自选类	多层住宅楼房增设电梯等上下楼设施
		楼体抗震加固增加阳台
		多层住宅楼房平改坡
		屋顶美化
		太阳能应用
小区公共区域	基础类	拆除违法建设
		进行地桩地锁专项整治和清理废弃汽车与自行车
		绿化补建
		修补破损道路
		完善公共照明
		更新补建信报箱
		完善安防、消防设施
		根据实际情况进行水、电、气、热、通信、光纤入户等线路管网和设施设备改造，架空线规范梳理及入地
		维修完善垃圾分类投放收集站
		增设再生资源收集站点
		有条件的大型居住小区增建公厕
		无障碍设施和适老性改造
	自选类	增建养老服务设施和社区综合服务设施
		补建停车位及电动汽车充电设施
		完善小区信息基础设施和技术装备
完善小区治理	基础类	完善小区治理体系
		实施规范化物业管理